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“집을 팔면 세금 얼마나 낼까?”
많은 분들이 양도소득세 계산에 대해 막연한 두려움을 느끼지만, 원리만 알면 생각보다 어렵지 않습니다.
이 글에서는 2025년 세법 기준으로 실전 계산 예시와 함께 양도세를 쉽게 이해할 수 있도록 정리했습니다.
📌 1. 양도소득세란?
부동산, 주식 등 자산을 팔아서 생긴 이익을 ‘양도소득’이라고 하고, 여기에 부과되는 세금이 바로 양도소득세입니다.
- 매도금액 - 매입금액 = 양도차익
- 양도차익 - 필요경비 - 장기보유공제 = 과세표준
- 과세표준 × 세율 = 양도소득세
🧮 2. 기본 계산 공식
양도세 = (양도가 - 취득가 - 필요경비) × 세율 - 장기보유공제
- 양도가: 실제 매매가
- 취득가: 실제 구입가 + 취득세 등
- 필요경비: 중개수수료, 리모델링 비용, 이사비 등
- 세율: 보유기간, 주택 수, 지역 등에 따라 결정
- 장기보유특별공제: 보유+거주기간에 따라 최대 40%까지 공제
📌 3. 실전 계산 예시
💼 사례: 서울 아파트 한 채 보유 (1주택자)
- 매도금액: 15억 원
- 취득금액: 8억 원
- 중개수수료 및 리모델링 비용: 3천만 원
- 보유기간: 10년
- 실거주기간: 6년
1. 양도차익 계산
15억 - 8억 = 7억
2. 필요경비 공제
7억 - 3천만 원 = 6.7억
3. 장기보유공제
10년 보유 & 2년 이상 거주 → 공제율 40%
6.7억 × 40% = 2.68억 공제
4. 과세표준
6.7억 - 2.68억 = 4.02억
5. 세율 적용 (누진세율 적용)
과세표준 4.02억 → 약 38% 구간
양도세 대략 1.5~1.6억 원 (지방소득세 포함)
📌 4. 세율표 (2025년 기준)
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| ~ 1,200만 원 | 6% |
| ~ 4,600만 원 | 15% |
| ~ 8,800만 원 | 24% |
| ~ 1.5억 원 | 35% |
| ~ 3억 원 | 38% |
| ~ 5억 원 | 40% |
| 5억 원 초과 | 45% |
✅ 마무리 요약
- 양도소득세는 계산 공식만 알면 누구나 예측할 수 있습니다
- 장기보유공제, 필요경비 공제는 최대한 챙기기
- 실거주 여부와 보유기간에 따라 비과세도 가능
다음 글에서는 “1주택자 vs 2주택자 절세 전략”을 비교해보겠습니다.
절세는 정보가 곧 돈입니다. 미리 알고 준비하세요!
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