부모 세대가 자녀에게 아파트를 물려줄 때 가장 고민하는 것이 바로 증여와 상속 중 어느 쪽이 세금 면에서 유리한가입니다. 단순히 ‘살아있을 때 줄까, 사후에 줄까’의 문제가 아니라, 취득세·종합부동산세·양도세 등 복합적인 세금 요소가 얽혀 있기 때문입니다.
오늘은 자녀에게 아파트를 넘기려는 40~60대 부모 세대가 꼭 알아야 할 증여와 상속의 세금 차이를 항목별로 비교해드립니다.
1. 취득세는 증여가 더 높다
증여 시에는 증여가액 기준으로 최대 12%까지 취득세가 부과될 수 있습니다. 반면 상속의 경우는 취득세가 면제되거나 6개월 이내에 상속재산 신고를 조건으로 2.8% 수준으로 낮아지는 경우가 많습니다.
2. 종합부동산세(종부세)는 ‘합산 여부’가 관건
증여 후 자녀 명의로 된 아파트가 기존 보유 부동산과 합산되어 종부세 과세 대상이 될 수 있습니다. 상속의 경우에도 합산될 수 있지만, ‘공동 상속’ 시 지분 분산으로 과세 기준에서 제외되는 효과도 있습니다.
3. 양도세는 상속이 더 유리할 수 있다
증여받은 아파트를 되팔 경우, 부모의 취득가액이 그대로 적용되어 양도차익이 커지고 양도세 부담이 큽니다. 반면 상속의 경우, 사망일 기준 시가로 재산이 평가되기 때문에 향후 매도 시 양도차익이 적고 세금도 줄어듭니다.
예: 10년 전 2억 원에 산 아파트를 증여받아 10억 원에 팔면 양도차익 8억 원 → 고세율 적용. 반면 상속이면 10억 원 기준으로 취득가 인정 → 양도세 거의 없음.
4. 결론: 케이스에 따라 다르다
결국 ‘증여가 유리한가 vs 상속이 유리한가’는 자산 규모, 보유 부동산 수, 향후 매각 계획 등에 따라 달라집니다.
- 아파트 가격이 계속 오를 것으로 예상된다면 지금 증여가 유리할 수 있음
- 취득세와 종부세 부담을 줄이고 싶다면 상속이 유리
- 양도세를 크게 줄이고 싶다면 상속이 더 효과적
- 단, 5년 이내 되팔 경우 증여세+양도세 폭탄 가능성 있으므로 보유 기간 중요
정리
자녀에게 아파트를 물려주려는 부모 세대라면, 증여와 상속 각각의 세금 구조를 명확히 이해하고 대비하는 것이 중요합니다.
절세 전략은 단순히 돈을 아끼는 것이 아니라, 가족의 자산을 지키는 핵심입니다. 전문가와 상담해 가장 적합한 시기와 방식을 선택하세요.
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국세청
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