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최근 세금 부담을 줄이기 위해 ‘전세 낀 집’을 자녀에게 증여하려는 움직임이 늘고 있습니다. 과연 전세 또는 대출이 있는 부동산을 증여하면 진짜 세금을 줄일 수 있을까? 오늘은 이 전략의 실효성과 주의할 점을 정리해드립니다.
결론부터 말하면, 전세보증금이나 대출은 증여재산가액에서 차감되기 때문에 증여세를 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다. 하지만 세법 해석에 따라 다를 수 있고, 신고방식에 따라 불이익을 받을 수도 있어 꼼꼼한 전략이 필요합니다.
예를 들어 시가 10억 원짜리 아파트를 자녀에게 증여한다고 가정해봅시다. 이 집에 전세보증금 4억 원이 있다면, 실제 증여세는 6억 원을 기준으로 계산됩니다.
즉, 전세보증금(또는 금융기관 대출)은 자녀가 승계해야 할 ‘채무’로 간주되며, 이는 전체 증여가액에서 제외됩니다. 이를 통해 과세 표준을 줄일 수 있습니다.
하지만 반드시 따져봐야 할 조건들
- 실거주 목적이 아닌 경우, 추후 양도세 부담 증가 가능
- 증여 후 5년 이내 매각 시, 증여 당시 기준가액으로 양도세 부과
- 자녀의 소득 수준에 따라 종합부동산세(종부세) 부담 발생
- 채무승계 관련 증빙 서류 필수 (전세계약서, 은행대출증명 등)
절세 전략의 핵심 포인트
단순히 세금을 아끼기 위해 무리하게 증여를 진행하기보다, 아래와 같은 전략을 병행해야 효과적입니다.
- 연령별 공제 한도 최대한 활용 (자녀 5천만 원, 손자 2천만 원 등)
- 여러 해 나눠 증여하여 누진세율 회피
- 채무 있는 상태에서 증여 후, 자녀가 매각하지 않고 보유할 계획일 때 더 유리
- 상속 대비, 생전 증여가 유리한 경우인지 비교 검토
정리
‘전세 낀 집 증여’는 잘만 활용하면 합법적인 절세 전략이 될 수 있습니다. 하지만 채무승계 조건, 증여 시점, 자녀의 보유계획 등 다양한 요소를 고려하지 않으면 오히려 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.
절세 목적의 증여를 고려하고 있다면, 홈택스 모의계산이나 전문가 상담을 통해 시뮬레이션을 해보는 것이 안전합니다. 다음 세대를 위한 자산 이전, 꼼꼼하게 준비하세요.
👉 국세청 모의계산기 바로가기: www.nts.go.kr
국세청
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